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不動産まめ知識
 
あまり資産価値が落ちない不動産とは

今回は「不動産と資産価値」について検証してみます。 ご承知のようにバブル崩壊以降、日本の地価は下落を続けております。しかし、このような状況のなか、ごく一部ですが、地価が上昇した場所もあります。なぜ上昇したのでしょうか?上昇した場所には、なにかしら上昇するだけの理由があるはずです。住宅購入を考える場合、地価が上昇しないまでも、あまり下落しない住宅・不動産を購入したいものです。 今回は「資産価値が“あまり”落ちない不動産」について頭を整理してみましょう。

◆1.資産価値の決定要素 (ソフトとハード) 資産価値の決定要素をわかりやすく「ソフト」と「ハード」に分けて考えてみます。 以上のように「ソフト」は主に立地・場所、「ハード」は建物・居住空間という具合に大別することができます。では、この「ソフト」と「ハード」のどちらが資産価値に与える影響が大きいのでしょうか?

◆2.ソフトとハードどちらを優先しますか? ではソフトとハードどちらを優先しますか?下記の例を見てよく考えてみてください。 極端な例ですが、皆様はどちらの住宅を購入しますか? 環境(ソフト)を買うか、住宅の仕様(ハード)を買うか、という選択です。大事なお金でどちらを優先しますか? 当然、購入する人の価値観で変わってくると思いますが、将来どちらの住宅が資産価値が“あまり”落ちないのでしょうか?

◆3.将来の資産価値を計る目安 資産価値はどのように計るのでしょうか?簡単に言うと「将来、売ったらいくらになるか」で計ることになります。「売ったらいくら?」は需要と供給に左右されますので、先の事例(1)と(2)どちらが需要を見込めるか、すなわち欲しいという人が多いのか冷静に想像する必要があります。将来のことはわかりませんが、ある程度は想像することが可能です。

◆4.ソフト(環境)はお金では変えられない 将来、住宅を売却しようと考えた場合、買主が魅力を感じるのは、ソフト(環境)でしょうか、ハード(建物)でしょうか?それはやはりソフト(環境)です。建物はお金さえ払えば、どこにでも、どんないいものでも建てられますが、環境はお金で買える、あるいは自らの力で変えられるものではありません。 つまり、豪華な住宅はどこでも建てることはできますが、環境は変えることができないのです。

◆5.決断する前に 住宅購入の決断をする前に、将来の資産価値を考えて、もう一度環境をよく見てはいかがでしょうか?

資産価値と都市計画 将来の資産価値を考えた場合、「建物のグレードより、環境を重視すべき」というお話をさせて頂きました。では「良い環境」とは、どんな環境なのでしょうか? 

◆1.良い環境とは? 良い環境といっても、人それぞれ定義が異なります。しかし必ず「共通項」があるはずです。 「資産価値が落ちない環境」すなわち多くの人が欲しがる環境とはどのような環境なのでしょうか。 良い環境とは、概ね以下の項目にまとまります。 ●良い環境って? (1) 日当たりがいい (2) 近くに緑がある (3) 交通の便がいい (4) 生活の便がいい (5) 閑静 (6) 治安がいい 当然のように感じるかもしれませんが、具体的なイメージが沸くように少し具体事例を用いて検証してみましょう。

(1)日当たりがいい住宅 「良い環境」とは隣の土地が現在どのように利用されているかが重要なポイントの1つです。例えば隣が空き地の場合は日当たりや眺望がいいのですが、長い目で考えると隣の土地に何が建つのかわかりません。もしかしたら日照をさえぎるような建物が建築される可能性もあります。 マンションの場合はこんなことも・・

◆2.良好な環境が維持できる住宅を探すために 前述した日当たりの例は、あくまで隣人の都合なので隣人が建築違反でもしない限りは、自分ひとりの力でどうすることもできません。 では、住宅購入前に少しでもこのようなことを未然に防げる物件の見分け方はないのでしょうか? その1(隣地の状況から判断する) (1) 隣接地(南側)に既に比較的新しい建物が建っている  (しばらく建替える予定はないだろう) (2) 隣接地が公園や河川などしばらく建物が建ちそうにない このような見極め方法は誰でも想像がつくことですが、このような都合のいい土地ばかりとは限りません。 その2(都市計画から判断する) (1) 都市計画にて高層建物が建てられないエリアを選ぶ (2) 都市計画にて敷地めいっぱいに建物を建てられないエリアを選ぶ 都市計画法では良好な都市生活が営めるように、建物の用途を規制した用途地域というものを定めています。これは行政が都市の良好な環境を保つとともに機能的な街をつくるために12種類のエリア(用途地域)を定め、そのエリアごとに建築できる建物を規制するものです。例えば住宅地にはパチンコ店やカラオケボックスなどは建てられないというように具体的な規制を用途地域ごとに定めています。

■用途地域イメージ このようにエリアごとに用途地域を定め建築可能なものと不可能なものを行政で定めています。 これは各々の市区町村役場の都市計画課にて調査することが可能です。   用途地域は住宅系7種類、商業系2種類、工業系3種類の全部で12種類あります。

◆3.日当たりと都市計画(用途地域)の関係 例えば、第一種低層住居専用地域では建物の高さが10mもしくは12m以内と定められているので 全く日の当たらなくなるような建物を隣の人に建築されるような可能性は少なくなります。 ●第一種低層住居専用地域内での高さ制限 そのほか、建築基準法の規制等により建物の部分的な高さなどが用途地域別に規制されています。 都市計画(用途地域)からよい住環境を計る目安は概ね以下のようになります。 以上のように、都市計画(用途地域)から、その地域の「日当たり」具合を予測することも可能です。 不動産の表示と地目と地積について 今回は重要事項の説明書に記載される『土地の表示』である「地目」「地積」について説明します。

◆1.地目とは 地目とは、登記簿上、その土地がどのように利用されているかを表示したものです。 たとえば住宅が建っている土地などは「宅地」と表示されます。 ただし、不動産登記簿に記載された「地目」が必ずしも現状の土地の利用と一致しているとは限りません。

●参考「登記簿上の地目」 田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・水道用地・ 用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地

◆ひとつの土地なのに土地利用状況は2つある? 不動産の登記簿上の地目(土地の利用状況)は、上記21種類のいずれかに分類されます。たとえば、商業ビルが建っている土地は「商業ビル用地」ではなく登記簿上の地目は「宅地」となりますし、駐車場用地は「駐車場」ではなく、「雑種地」となります。 しかし、残念ながらこの、登記簿上の土地の利用状況である「地目」は、実際の土地の利用状況と一致していない場合もあります。例えば実際は建物が建っているのに登記簿上の「地目」が畑になっていることもあります。 注)実際の土地利用方法が変更したことによって、登記簿の地目と一致しなくなった場合は、原則、登記簿上の地目の変更手続きをしなければなりません。 このようなことから、重要事項の説明書の「土地の表示」欄には、不動産登記簿に記載された「登記簿上の地目」と実際の利用状況を「現況地目」というように分けて記載することが多く見られます。

◆2.地積とは 地積とは土地の面積のことです。この地積(土地の面積)も地目と同様、不動産登記簿に記載されています。単位はm2で記載されます。

◆ひとつの土地なのに土地の面積が2つある? 地積、すなわち土地の面積は不動産登記簿で確認することが可能です。また、測量図がある場合は、面積の確認が可能です。 しかし、登記簿上の土地の面積と実際に測量したときの土地の面積が必ずしも一致しているとは限りません。 このようなことから重要事項の説明書では、登記簿に記載された面積「公簿面積」と実際に測量した面積「実測面積」の2つを記載します。測量をしていない場合「実測面積」は記載しません。 仮に、登記簿と実測面積が一致していない場合は、登記簿の面積を実際の面積に変更することも可能です。

◆3.大切なのは実態を把握すること 地目、地積ともに公の書類であるはずの不動産登記簿と実際とが一致しない場合があります。しかし、実態と登記簿が一致している不動産が「良い不動産」、一致していない不動産は「悪い不動産」ではありません。 大切なのは実際どのように利用されているのか、実際、どれくらいの面積があるのかということです。 特に地積(土地の面積)は、直接、財産価値に反映しますので、測量していない土地などは実際どれくらいの面積があるのか売主にお願いして測量してもらうのが望ましいでしょう。

登記簿と実態の違いについて 今回は「なぜ不動産登記簿と実態が異なるのか?」また「異なることによってどのような不具合が生じるのか?」について、お話します。

◆1.なぜ実際の土地利用状況や面積が実態と異なる場合があるのか なぜ「公の書類である不動産登記簿と実態は必ずしも一致していない」のでしょうか? 不動産登記簿に記載されている地目や地積は、法務局に備え付けられている「公図(土地の地図)」をもとに作成されています。 公図の歴史は古く、明治時代にまでさかのぼります。明治維新の地租改正によって今まで国に納めていた年貢が土地に対する税金(地租)に改められました。同時に土地の所有者や範囲を特定するために土地を測量し、土地の地図である「公図」がつくられました。これが現在、法務局に備え付けられている「公図」のもとになっています。

しかし、当時は、それぞれの土地所有者自身に土地を測らせ、それをもとに公図が作成されたため、当時の測量技術から考えても、正確さには大きな問題がありました。 この当時に作成された「公図」が現在の登記簿のもととなっています。しかし、現在では土地の財産価値の上昇により近隣との境界トラブルなどが多発しているため、公図の精度を高めようという目的で国土交通省では地籍調査をすすめています。地籍調査では関係者の立会いのもと土地の境を確認して、後日トラブルが生じないよう境界に杭を入れます。その上で測量士が測量し、その測量をもとに法務局は公図(土地の地図)や地積などを訂正します。

しかし残念ながら、この地籍調査の実施されている地域はまだまだ少なく、現在全国の法務局に備え付けられている「公図」の約半分は明治時代に作成された公図がベースとなっています。このことからもわかるように、ほとんどの土地の面積は、いまだ正確ではないと考えてもよいでしょう。 地籍調査が行われていない地域で境界線や面積を確定する場合は所有者の負担で測量の専門家に依頼しなければなりません。

◆2.登記簿と現況が異なることによる不具合 前述のような理由で登記簿と実態は必ずしも一致していないということがわかりました。 では異なることによってどんな不具合が生じるのでしょうか。大きくは次の2つです。

◆3.やはり、登記簿と実態は一致していることが望ましい 以上のことから、不動産登記簿と実態とは一致していることが望ましいでしょう。しかし、多くの土地は地籍調査が行われていないので、境界や実際の面積を調査するためには測量の専門家である測量士や土地家屋調査士に相談しなければなりません。 その場合、費用が発生してしまいますが、財産を保全するためには非常に重要なことです。

資産価値と災害危険度 今回は不動産の「資産価値と災害危険度」について検証します。

◆1.不動産のリスクと資産価値 不動産の資産価値に与えるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか? 住宅を購入する場合、できれば購入する不動産のリスクを頭に入れて購入したいものです。 建物の老朽化による将来の修繕コストは建築士等の専門家に調査してもらうことで、ある程度、予測可能です。 また、購入した住宅に瑕疵があった場合はメーカーの保証などによりカバーすることも可能です。 しかし、予期せぬ天災が発生し、建物が火災や倒壊した場合のリスクは誰がとるのでしょうか?ある程度は保険でカバーができる場合もありますが、限度がありますので、結局その場合の損失は本人が被ることになります。

●住宅(不動産)の災害リスクとは 1) 火災(近隣からの類焼) 2) 地震(倒壊・地盤沈下・液状化) 3) 土砂崩れ(大雨)           等 当然、天災は防ぐことができませんが、可能ならば、予期せぬ天災が起きた場合に少しでも被害の少ないところに住宅を購入したいものです。 このように天災が起きた場合、住宅に与える被害が大きい場所と小さい場所では、少なからずその不動産の資産価値に影響を与えるようです。

◆2.リスクと資産価値の関係 リスクが資産価値にどのような影響を与えるのでしょうか? 当然、リスクが高くなれば資産価値は低くなり、リスクが低ければ資産価値は高くなります。 すなわち、地震がきてすぐに倒壊する住宅と、ほとんど倒壊しない住宅とでは、倒壊しない住宅のほうが価値が高くて当然です。

◆3.災害が発生した場合の危険度 天災に対する建物そのものの耐久性や倒壊の危険度はそれぞれの住宅メーカーによって異なりますので、各メーカーに問合せが必要となります。 また、その地域に災害が発生した場合の被害予測や危険度は各行政によって調査することが可能な場合もあります。具体的に東京都を例にとってみましょう。

◆4.地震時の災害危険度(東京都) 東京都では大地震が発生した場合、その地域に、“どのような危険が” “どれくらいあるのか”を公表しています。 “どのような危険”は建物と人の観点から「建物倒壊」「火災」「避難」の3つに分類し、“どれくらいあるのか”は1〜5段階で1はもっとも危険度が低く、5はもっとも高いという評価をしています。 なお、これは被害の大小を予測しているものではなく、あくまでその地域がもっている危険性がどれくらいなのかを評価しているそうです。 新築マンションと資産価値 今回からは、不動産と資産価値の関係について検証してみます。第1回目は新築マンションです。

◆1.新築マンションは“早いもの損”? 週末は新築マンションの広告が山のように新聞に折り込まれてきます。 そのほとんどは『 ○○年○○月完成! 』 と書いてあります。 このように多くのマンションはこれから完成する予定のマンションの広告・販売をしています。 つまり、新築マンション購入者の多くは、まだ見ぬ「夢の住宅」を購入(予約)しているのです。 1)新聞広告にて 多くの新築予定マンションのモデルルームでは購入申込者の一覧表が貼ってあります。 2)モデルルームにて 3)晴れて完成・購入・入居! いよいよ待ちに待った、完成、入居です。しかし、しばらくしていくつかの空き住戸に気がつく場合があります。

◆2.売れ残った住戸は? 完成時に売れ残った住戸はどうなるのでしょうか?もし、売れ残った住戸が「値引き」して売られたらどうなるのでしょうか?

◆3.資産価値の落ちにくい新築マンションとは? 購入した新築マンションに売れ残りがあり、水面下で値引きして取引されたとすれば、その新築マンションの所有者は、既に潜在的に損をしているとも考えられます。 資産価値を考えなければ好きなお部屋を早いもの順に購入すべきですが、できれば気持ちの面でも売れ残りの出ないようなマンションを購入したいものです。

中古マンションの資産価値 今回は中古マンションの資産価値について検証します。 同一地域で且つ、間取りや築年数も同じ、それぞれ別のマンションがある場合、資産価値の違いはあるのでしょうか?

◆1.同一条件の中古マンション、資産価値は同じなのでしょうか? 売買条件の同じ2つの中古マンションがある場合、あなたはどちらを選びますか? より多く“値引き”に応じてくれるマンションを選ぶのもひとつの考えですが、ちょっと違った視点で検証してみましょう。

◆2.維持管理費を比較してみましょう 購入後の諸経費についてそれぞれ比較、検証してみます。購入後の諸経費には、主に以下のものが挙げられます。 ●マンション購入後に発生する維持管理費 (主なもの) (1)管理費 マンションを維持するための必要経費。共用部分の水道・光熱費・共用部分の清掃費・エレベータなどの定期点検の費用や管理会社に支払う管理委託手数料などがこれにあたる。 (2)修繕積立金 マンションを長期間維持、保全するために定期的な修繕を計画し、その計画を実施するために積み立てていくお金。いわば将来の修繕に備えたマンション所有者全員の貯金のようなもの。 (3)固定資産税(都市計画税) 不動産(土地、家屋、償却資産)を所有している限り、毎年発生する地方税。毎年1月1日現在、各市区町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物に課税され、 この台帳に所有者として登録されている人が納税の義務を負う。 購入後の維持管理費を比較すると、Bマンションの修繕積立金はAマンションの半額です。 Bマンションの方が、購入後の維持管理費が安い分、お得なのでしょうか?

◆3.修繕積立金を比較してみましょう 前述したように修繕積立金はそのマンションの修繕に備えての貯金です。Bマンションのように毎月々の積み立ての金額(修繕積立金)が少なければ、必然的に貯金(修繕積立金)の残高もAマンションに比べて少ないことが想定されます。 つまり、修繕積立金の残高が少ないマンションは、貯金が少ない分、いざ、お金が必要なとき(修繕が発生したとき)、貯金で賄えないお金は所有者、つまりマンション所有者みんなで負担することになります。

◆4.中古マンションは修繕積立金の残高確認を! マンションの修繕積立金は月々の負担が少なければいいという問題ではありません。 修繕積立金の残高が問題です。修繕積立金の残高がどれくらいあるのか、購入する前に一度不動産業者に確認してください。あわせて、そのマンションの修繕計画の予定も確認するのが望ましいでしょう。 少しでも貯金(修繕積立金)の多い中古マンションの方が、将来、修繕が発生した場合の支出が少なくて済みます。 *マンションの修繕積立金の残高は、宅地建物取引業法により売買契約締結前に交付する、重要事項の説明書に記載しなければいけない事項となっています。

隣り合った土地と資産価値1 今回は土地の価値を検証します。通常、土地の価格を調査する際、「この辺は概ね1坪あたり○○万円」というように、その地域のいわゆる「相場」を参考にした上で、駅に近いとか、商店街に近いとか、閑静だとかさまざまな理由を考慮しておおよその価格の目安をつけます。では、同じ地域で、隣り合った土地の価値は同じなのでしょうか?例をとって検証してみましょう。

◆1.隣り合った土地の価値は同じなのでしょうか? このように隣り合った2つの土地がある場合、どちらの土地の資産価値が高いのでしょうか?また、その理由は何でしょうか?

◆2.資産価値の違い A土地とB土地の違いを考えてみましょう。 違いその1・・・・・・日当たりがいい。 違いその2・・・・・・建ぺい率が緩和される (1) 角地の場合、建ぺい率が通常定められている割合に10%の上乗せが可能 (2) 建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のこと *建ぺい率=建築面積/敷地面積

●ケーススタディ  都市計画で定める建ぺい率を50%と仮定します。   A土地の建築面積(上限):50坪×50%=25坪   B土地の建築面積(上限):50坪×(50%+10%)=30坪 このように角地の場合は建築基準法によって建ぺい率が10%緩和されるのです。 *建築をする市区町村の建築指導課に「建ぺい率が緩和される角地」の要件を確認する必要があります。

◆3.隣り合った土地でも価値は異なる このように角地と一方の道路にのみ、接している隣り合った土地がある場合、日当たりや建ぺい率の緩和という観点から一般的に角地の方が資産価値が高くなります 購入申し込みと契約までのプロセス 今回から「わかりやすい不動産の購入手続きとチェックポイント」についてお話いたします。

◆1.売買契約までのプロセス 気に入った物件が見つかったら、すぐに売買契約をしなければならないのでしょうか? 契約までの一般的な流れを追ってみましょう。 ●売買契約までのプロセス

◆2.購入申し込みとは 気に入った物件を購入したい場合、一般的には売主または物件の紹介者(仲介者)に対し、書面にて購入の申し込みをします。この書面は買主の一方的な購入の意思表示であり、売買契約ではありません。 この書面には購入する場合の条件を記載します。売主の希望価格より安く購入したい場合などは、この書面に具体的な購入希望金額を記載します。これを「指値」と言います。 これをもって売主との交渉が始まります。(通常は仲介人を介して交渉します) この購入申し込みの書面を「購入申込書」あるいは「買付け証明書」などと言います。

●購入申込書のサンプル *申し込み時に「申込金または申し込み証拠金」を支払う場合もあります。  通常このお金は成約した場合の売買代金に充当されます。

◆3.交渉成立!晴れて契約? 買主の購入希望条件で売主がOKを出せばとりあえず交渉成立です。 この場合、売主が買主の希望条件で売ってもよい旨を書面にして買主に交付することもあります。 この書面を一般的に「売渡承諾書」と言います。

◆4.購入申込をキャンセルする場合 購入申込書を記入した後、「やっぱり購入するのをやめた」という場合はどうなるのでしょうか? 購入申込書は買主の意思表示であり、契約ではありませんので「買うのをやめます」と言うのは自由です。これによって特に責任追及されることはありません。 売主さんから売り渡しの承諾をもらった場合はどうなのでしょうか? 売買契約ではありませんので、よほどのことがない限りは原則、この場合も責任追及されることはありません。 しかし、仲介者、売主の期待が高くなっている分ショックも大きいのであまり喜ばれる行為ではありません。

◆5.購入の意思表示は慎重に 一生に一度の買物ですので、たとえ「購入申込書」が契約ではないにしても簡単にサインしてはいけません。 また、サインしたとしても「断るのは悪いから・・」という理由だけで、断らないのも自分が一生後悔することになってしまいます。よく考えて意思表示をしましょう。 *購入申込書(買付証明書)・売渡承諾書は義務ではなくあくまで慣習です。

重要事項の説明とは 今回は重要事項の説明についてお話します。重要事項の説明とはどのような説明なのでしょうか? そもそも、不動産の“重要事項” とはどのようなものなのでしょうか?

◆1.重要事項説明の意義 不動産は権利関係や法令上の制限など複雑多岐にわたっております。一般の個人は充分な知識をもっていない場合が多く、不動産を独自に調査するのは非常に困難です。 また、不動産は一般的にもっとも高価な買い物とされており、買った後になって、気に入らなかったり、欠陥があった場合でも「やっぱりお返しします」とか「他のものに交換します」ということが簡単にはできませんので、十分検討した上で購入しないと後悔することになります。 このような事情を踏まえ、宅地建物取引業法では、契約の締結前までに、豊富な知識と経験を有した専門家である宅地建物取引業者は、買主など取引の当事者に対して不動産取引に関する重要な事項を記載した書面を交付しなければならないこととされています。 この書類のことを「重要事項の説明書」とよびます。また、この重要事項の説明は「宅地建物取引主任者」が説明をし、且つ、この重要事項説明書に記名押印しなければならないことになっています。 ●重要事項説明のポイント

◆2.重要事項説明の時期 重要事項の説明は「契約締結前に」ということが義務づけられているということを前述しましたが、具体的に「いつ?」というのは定められていません。 それでは、買主はいつ「重要事項の説明」を受けるのが望ましいのでしょうか?不動産取引の慣習では重要事項の説明と売買契約とを同じ日に行うことが多いようです。 確かに、わざわざ重要事項の説明と、契約締結の日を別々にするより、一日にまとめたほうが効率がいいように思えます。果たしてこれでいいのでしょうか?

◆3.不動産取引をめぐる紛争のほとんどは「聞いてないよ・・・」 不動産取引をめぐる紛争のほとんどは「えっ、そんなこと聞いてないよ・・」というところから発生します。 この「聞いてないよ・・」のほとんどがこの「重要事項の説明に関係すること」です。 本当に、「聞いてない」という場合もあれば「聞いたけど忘れた」「聞いたかもしれないけどよく理解できなかった」など理由はさまざまです。 不動産取引の実務上はこのような「聞いてなかった」ということを防止するために「重要事項の説明書」を説明し、且つ「確かに重要事項の説明を聞きました」という意味で買主からサインをいただくようにしています。

このように、買主は重要事項の説明書にサインをすることになります。本当に納得してのサインであれば一向に構いませんが、わからないことがあった場合は、ここで納得のいくまで質問をしないと一生後悔してしまうことになります。 しかし、不動産取引に出てくる言葉は聞き慣れない専門用語が多く、すぐに理解しようとすること自体に無理があります。ましてや、契約締結の直前になって説明されても「はい、わかりました」と言わざるを得ない空気になっていたりします。

◆4.早めに重要事項の説明をうけましょう 重要事項の説明を受けるのは「契約締結前」ですので、早い分には一向に構いません。 「この物件を購入しよう」と思ったら、契約締結と同じ日は極力避けて、一日も早く、説明を受けましょう。 その時に、わからないことは恥ずかしがらず、どんどん聞くことです。 それに加え、自分でもある程度の基礎知識を身に付けることで、少しでも後悔しない不動産取引ができるはずです。

◆5.よーく納得してからサインを! 重要事項の説明を聞いて、どうも納得がいかない、不安がある場合は契約を諦めるのもやむを得ないでしょう。 重要事項の説明を聞いた結果、契約を諦めたとしても基本的には責任追及されません。 重要事項の説明書は自己責任のもと、よく考えて、納得してからサインしてください。 瑕疵担保責任について 今回は「売買契約の瑕疵担保責任の定め」についてです。

◆1.瑕疵担保責任とは 中古建物などの売買において、不動産の取引成立後、実際に住んでみたら「雨漏りがしていた」とか「柱がシロアリの被害に遇っていた」などの欠陥があった場合、どのような対応をとればいいのでしょうか。 このように「通常利用するにあたり、最低限確保されていなければいけない品質が欠けていること、欠陥」のことを瑕疵と呼びます。 また、不動産に瑕疵があった場合、その責任を誰がとるかという問題を「瑕疵担保責任」と呼びます。

◆2.売買契約書に「瑕疵担保責任」について記載していない場合 このようなことが起きた場合、売主・買主どちらが責任をとるのかということが問題になります。これを「瑕疵担保責任」といいます。この「瑕疵担保責任」について不動産の売買契約書に特に決まりを定めていなかった場合は、民法の原則に従うこととなっています。 民法ではこのような瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して損害賠償の請求をすることが可能となります。つまりこの期間内であれば雨漏りなどがあっても修繕を売主に要求できます。

●民法上の瑕疵担保責任 民法の原則に従えば、買主も安心です。しかし、売主にとっては、いつ瑕疵が発見され、損害賠償されるか、あまり気持ちのいいものでもありません。 そこで不動産取引の慣習では瑕疵担保責任について特約を設け、別の取り決めをすることが多く見受けられます。

◆3.契約書に「瑕疵担保責任」の特約を明記する場合 瑕疵担保の責任をどのように取り扱うかは、売主、買主の自由です。例えば、「引渡し後3ヶ月間は売主が瑕疵担保責任を負う」というように売主の瑕疵担保責任の期間を定めたり、場合によっては「引渡し後の瑕疵については売主は一切の責任を負わない」などと定めることも自由です。 あくまで当事者間で契約書に明記しておくことが望ましいでしょう。

◆4.売主が不動産会社の場合の瑕疵担保責任 瑕疵担保責任については売買の当事者で自由に定められるという話を前述しましたが、売主が不動産会社の場合は買主に不利にならないよう、最低、物件の引渡しから2年以上の期間を定めて瑕疵担保責任を負うという特約以外は無効です。すなわち民法の原則に従うこととなります。 売主が不動産会社以外の場合でも、売主が事業者の場合「消費者契約法」により、買主に不利になる特約は無効となる場合があります。また、新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進に関する法律」により、売主、あるいは請負人に対して、建物の主要構造部分に10年の保証を義務付けております。

●不動産業界における不動産投資の倫理性  不動産とは「動産」という言葉と対をなす概念です。土地や建物など文字通り動かない不動の財産です。動かすことのできない財産イコール不動産という定義が成り立ちます。  対して動産は動かすことのできる財産ですから、これはいろいろとあります。不動産投資は土地や建物という、本来価値が安定してしかるべき土地や建物に対して投資するわけだから、幻影のようなものです。  不動産投資は、その幻影性に一喜一憂し踊らされる人間が創り上げる市場ともいえます。不動産自体は何ら変化しないのに価値のみが変動しているかのように見えるのは、人々が共通の幻影を描き、踊らされている一つの証左でしょう。  不動産投資に一定の倫理や歯止めのようなものがない限り、第2、第3のバブル崩壊を引き起こさないとは決して言えないでしょう。

2. 競売 物件 ●不動産における競売と物件  不動産における競売は最近では物件確保の際の一つの手段となっています。  不動産は多くの場合、住居という側面を持っています。  ところがある不動産物件が置き去りにされて、夜逃げよろしくその不動産物件が宙に浮いたとしましょう。  不動産の所有者は夜逃げするくらいですから、負債を抱えていてその不動産・物件は債権者の手に渡ることになります。  不動産物件を手にした債権者は当然のことながら、物件を換金処理したいに違いありません。物件を売りに出し、その不動産物件に注目した人たちが不動産に値段を付けていきます。  不動産の値段をできるだけ高い値段をつけた者が最終的に落札して、その不動産物件を手にすることができるのが競売と呼ばれるものです。  不動産の世界に競売はなじみやすく、また競売というスタイルが物件の処分には好都合なことから、不動産の世界ではよく用いられるのが競売という換金処理のシステムなのです。

●なぜ不動産だと競売が物件処理に適している?  不動産の前項でも書きましたように「不動産物件は必ず値上がりする」という幻影が存在しています。  これが故に競売にかけられる不動産物件には“底値”もしくは“お買い得”なイメージが付きまとい、その不動産物件に興味のある人は後を絶たず次から次へと値段をつけていくのです。  不動産における競売というのは、「競って売る」と書きますが、希望者が奪い合うように競い合って何とかその物件・不動産を自分の掌中に収めようとする様は、果たして“売る”というより“買う”に近いでしょう。  それはまるでバーゲンに群がる買い物客の心境でしょう。ところがもともと幻影なのだから、値段をあれやこれや競売してつけていっても、実態がない。ゆえに、売る人も買う人もハッピーハッピーでいいでしょ?と不動産業界では、競売の利便性がことさらに強調されているようです。  物件のだぶつきで困っている人たちにも非常に有益な機会提供ですから、競売という手法が頻繁に用いられるのももっともなのでしょう。

3. アパート、マンション探し コツ ●不動産入門、アパートとマンション探しのコツ  不動産を探そうと思い立ったとき、狭い日本である、特に都心部に住まうほとんどの方は集合住宅を探すのではないでしょうか?  集合住宅にはアパートとマンションという大きな区分があり、アパート・マンション探しにはコツがあります。  不動産の特性を抽出した各事項をあらいざらいチェックすることで、アパートを探すコツはまず押さえられるでしょう。  一方、マンション探しのコツは不動産探しの根幹的な原理に基づきます。  アパートとマンション探しのコツを熟考する際、参考になるのが「不動産入門」という定期刊行物の中で書かれているコツの項目です。  特にマンションは「マンション探しのコツ」として13回におよぶシリーズとして講座が組まれています。  マンション探しのコツに関するレクチャーを、不動産業界の重鎮たちによる壮観な地獄絵図がごとき暴露合戦として、そこには展開されています。

●不動産とアパートとマンション探しのコツについての考察  集合住宅の中にアパートとマンションがあることは前述の通りです。  マンション探しのコツについてもう少し考察を深めてみましょう。  不動産とはいえ他の商材と同じく、自分のニーズをハッキリさせるのが一つのコツです。  不動産における自分のニーズをハッキリさせた上で、それがアパートなのかマンションなのか各不動産物件の定義に合わせて検討します。  不動産探しのコツ、マンション探しのコツ等と書くと、あたかも裏技的なものが存在するかのように感じるのが人間です。  不動産の中のマンション探しのコツといっても何ら特別なことはありません。要は自分の好みに対して如何に妥協するかという点だけです。  つまり不動産におけるマンション探しのコツというのはあなたの目に見える表面的なものを大切にするということです。  もっとも、目に見えないものは調べようがありません。裏技という幻想に目が眩まないように気を付けることが肝要です。

4. 賃貸契約の注意点 ●不動産賃貸契約書面上の注意点  不動産賃貸契約には注意点がいくつか存在しています。  不動産における賃貸契約の注意点とは一体なんなのでしょう?  それは、賃貸契約の書面をしっかりと読むということです。これこそ不動産賃貸契約の注意点の最重要項目です。  不動産賃貸契約の注意点の第2は、不動産賃貸契約書面を読む際に決して読み誤らないということです。  不動産賃貸契約の書面には、ともすれば非常に読み間違えやすい内容を含んでいる場合が少なからずあります。不動産賃貸契約書面はしっかりと声を出して読むことが肝要でしょう。

●不動産賃貸契約時に語られる注意点  不動産賃貸契約時には注意点として契約現場で語られる項目が幾つかあります。  この注意点を決して侮ってはいけません。  不動産はすなわち財産です。誰にとっても等しく財産は自身や家族の健康に準じて大切なものでしょう。  賃貸の契約の際には、その前提に基づいて、注意点が語られます。賃貸契約では誤りや漏れがないように、最大限の注意点としての配慮が必要なのです。  不動産は人にとって住まいであったり、仕事場であったり、もろもろの形態を取る可能性があります。  不動産賃貸契約に際しては注意点に配慮した上で事態に対処し、悔いのない不動産賃貸の契約を結んで欲しいと思います。

5. 土地家屋調査士 ●不動産の土地家屋調査士と不動産鑑定士  不動産の土地家屋調査士という職業をあなたは聞いたことがあるでしょうか?もしかしたら聞きなれない言葉かもしれません。土地家屋調査士という言葉があなたの経験や生活の中に度々出てくるとは思えませんから。なぜなら土地家屋調査士という資格者自体、極めてレアな存在だと思われます。  不動産の土地家屋調査士は読んで字のごとく土地や家屋を調査するのはもちろん、測量から図面作成、そして申請書類作成までをトータルに行える法律の専門家です。  よく皆さんが混同される職業に不動産鑑定士があります。不動産鑑定士は不動産の鑑定評価をすることのできる資格者です。つまり土地家屋調査士が調査測量した結果の書類無くしては、不動産鑑定士は正確な鑑定評価などおぼつかないのです。両資格者の密接な係わり合いが感じ取れることと思います。

           

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