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不動産まめ知識
 
新聞の折込チラシをはじめ、住宅情報誌や不動産屋さんの店頭など、不動産の広告を見ると、マイホームを購入しようとしていない人でも「広いなー」「駅から近いなー」とか、いろいろな感想をもつと思います。

実は、それらの広告表現は、厳しい規則に基づいていることをご存知ですか?たとえば、「駅から徒歩何分」という表記も規則に基づいて明記されているのです。それらをきちんと把握しておけば、不動産広告から正しい情報を知るヒントとなったり、不動産屋さんの誠意がわかったりします。

ここでは、不動産広告の賢い見方を、4つのチェックポイントをあげてご紹介します たとえば、「環境良好」など個人によって異なる概念のもの、「二度と出ない」「日本一」など明らかに消費者の気をひくためだけの表現、「新築同様」など抽象的な表現は、禁止されています。

ちなみに「新築」と表示できるのは建築後1年未満で、且つ1度も使用されたことのない物件です。

ですから、たとえ1年未満であっても一旦入居している場合や未使用であっても建築後2年以上経過している場合は「新築」と表示できません。 不動産広告の距離表示は、“道路距離80mを徒歩1分”と計算してよいこととなっています。その際、端数距離がある場合は切り上げて表示しますので、たとえば駅から90mの場合は「○○駅徒歩2分」と表示されます。

しかし、この表示には信号待ちや坂道などが考慮されていません。さらに充分な監視機能が働いていないため、決して正確ではない表示も見受けられます。実際に歩いて確かめることをおすすめします
登記簿に記載している面積は、壁の内のりを結んだ面積で表示されます。
よって、同じ物件でも物件広告の面積よりも登記簿の面積の方が小さく表示されています。

・面積表示は通常m2記載となっています。m2を畳になおすと1畳=1.652m2です。また「坪」という表現もあり、1坪=2畳≒3.30579m2となります。

・DK、LDKなどの明確な表示基準は特に定められていませんが、リクルート社の「住宅情報」などでは、DK表示は6畳以上、LDは8畳以上、LDKは10畳以上となっています。 不動産広告には、専門用語がいろいろ使われています。たとえば物件取引の形態(取引態様)を表す言葉である「売主・代理・媒介」。この中の言葉のどれを使っているかによって、取扱物件が新築なのか中古なのか、あるいは広告主(不動産屋さん)が所有しているかどうか、ということがわかります。

また、取引態様によって気になる媒介手数料が発生したりしなかったりしますので、しっかりチェックしておきたいものです 住宅情報誌や不動産会社で紹介されている物件情報は、どのような経路で消費者まで届いているかご存知ですか?今回は、物件情報の流通過程についてご説明します。 物件情報の流通経路を知るためには不動産会社の業態を知っておく必要があります。不動産会社の業態は大きく次の3つに分けられます。
また、会社によっては下記の業務を兼ねている場合もあり、いずれの業態でも宅地建物取引業者としての免許が必要です。 ・土地を買い、造成し、利益をのせて住宅地として販売します。 ・土地を買い、新築住宅(マンション・一戸建て)を建設し、利益をのせて販売します。 ・中古住宅(マンション・一戸建て)を買取り、販売(転売)します。 ・不動産の所有者(売主)と買主の仲介的役割をします。 ・仲介料(手数料)を利益とし、自ら不動産を仕入れたり、買取ったりはしません。   ◆2.物件流通の基本的な流れ (1)売主(分譲・買取り会社)が直接販売するケース 販売能力のある分譲・買取り会社は、直接、買主を見つけることも可能です。 しかし、それは現実的になかなか困難なので、多くの売主は、買主を探す専門会社(不動産流通会社)に物件の販売を依頼します。 *契約した場合あなたに手数料は発生しません。 (2)不動産流通会社・1社を経由するケース 分譲・買取り会社が流通会社に依頼し、販売します。流通会社は販売専門の窓口を設けたり、スタッフを擁しており、顧客情報を豊富にもっています。しかし、1社のみの販売窓口では、買主を見つける機会は限られています。 この場合の手数料の流れは以下のようになります。 この場合、いずれの取引態様においても「流通会社」は一つの取引で売買価格の3.15%プラス6.3万円×2を限度として報酬を頂くことが可能です。 (3)不動産流通会社・2社以上を経由するケース 流通会社は売主に依頼された物件に対し、自社内で買主を見つけられなかった場合などは、「不動産流通機構(物件情報ネットワーク)」や住宅情報誌を通じて、その物件を公開します。流通会社は多数の販売窓口を使うことにより、販売機会を拡大することができます。逆に、買主の条件に合う物件を自社内で見つけられなか った流通会社は、「物件情報ネットワーク」で検索し、物件を紹介します。 この場合の手数料の流れは以下のようになります。 一つの取引に流通会社が2社以上存在する場合、売主より直接依頼を受けた会社を「元付け業者」と呼び、買主を直接見つけた会社を「客付け業者」と呼びます。 またAのように売主、買主がそれぞれの流通会社に手数料を支払うことを、手数料の「分かれ」といいます。 物件情報の流通過程では、こんなこともあります。 上記のように、あいだに数社の流通会社が存在する場合を「あんこ」といい、「元付け業者」「客付け業者」以外の流通会社を「あんこ業者」と呼びます。また、「あんこ」の場合、条件の交渉や問い合わせの返事に時間がかかったりすることがあります。 「あんこ」での物件情報の流れでも、売主・買主の支払う手数料は原則として変わりません。 売主・買主から支払われた手数料の分配は、流通会社のあいだで話し合って決めることになっています。 不動産流通のポイント 「物件情報ネットワーク」で公開されている物件情報は、原則として不動産会社であれば、入手可能です。したがって、物件の情報量と不動産会社の規模は、あまり関係ないといえるでしょう。   手数料のポイント 「売主が直接、販売するケース」を除いて、原則的には「一つの不動産売買契約に、6.3%プラス12.6万円の手数料」が発生します。(買主・売主どちらがどれだけ負担するかは別にして)

特選物件と不動産流通 今回は前回の「物件の流通の仕組み」を踏まえて「物件情報の公開と特選物件」について解説いたします。*ここでの「特選物件」は中古不動産のことです。 ◆1.「特選物件」は流通しない!? 不動産会社(流通会社)からみた特選物件とは 不動産会社からみた特選物件とは「すぐ売れる物件」のことを指します。具体的には、「割安」な物件や「稀少」(高級住宅地など限られたエリアの人気物件)な物件がそれに該当しますが、不動産会社は長年の経験で培った感覚で、対象の物件が「特選物件」であるかどうかを判断します。 「特選物件」流通のステップ 物件を「公開・流通」させず自社のお客様に紹介する。 この方法で成約した場合、仲介手数料を売主、買主双方から受け取る(「両手」といいます)ことが可能です。また、広告費などのコストもかかりませんので、不動産業者にとっては最も効率よく利益を上げる方法といえます。 ですから「特選物件」が入手できた場合、不動産業者はまず「両手」を狙うため自社のお客さんに紹介します。これとは別に売主、買主それぞれに流通会社がつくことを「分かれ」といいます。(前号参照) 物件をエンドユーザーにのみ「公開」する 以上のように不動産流通会社がこれは「売れる」と思った「特選物件」は、自社でお客さんを探して手数料を 「2倍」得ようと しますので、なかなか不動産業者間では流通しないようです。 *媒介契約の形態が専任(専属専任)媒介契約の場合は不動産指定流通機構に物件情報を登録しなければいけないことになっています。 これは「不動産業者に紹介しない」となっておりますが、厳密に言うと「他の不動産会社 が買主を紹介してくれたとしても手数料は払いませんよ、買主からの手数料は当社が頂 きます」ということです。 住宅の情報誌・物件の検索サイトなどをよく見ると、★や*などのマークによって、「他 の不動産業者の紹介・販売」の可、不可を区別しております。 前回は物件情報は不動産流通ネットワークを通じて「流通する」とお話いたしましたが、このように「すぐ売れる」 ような物件ほど、流通しない傾向にあります。それはこの業界ならではの「両手」取引が少なからず影響している からです。

不動産業者の見分け方 不動産業者の善し悪しは実際につき合い始めなければ本当のところはわかりません。 ここでは不動産業者 と付き合い始める前に知っておきたい不動産業者のチェックポイントを解説します。

◆1.宅地建物取引業の免許番号 不動産業(宅地建物取引業)を営むためには免許が必要となります。 この免許には免許番号が付されており、その見方は以下のとおりです。 <免許番号例>

◆2.免許番号の表示 免許番号は、不動産業者の事務所に掲示してある「宅地建物取引業者票」や「物件広告」で確認することが可能です。 <宅地建物取引業者票記載例> 宅地建物取引業者票 免 許 証 番 号 東京都知事(5)第49277号 有  効  期  間 平成 9年2月14日から 平成14年2月13日まで 名        称 ABC不動産 代  表  者  名 江井 美史 専任の取引主任者名 出井 絵夫 主たる事務所の所在地 東京都新宿区西新宿1−24 *宅地建物取引業者は事務所内に免許番号を記載した「宅地建物取引業者票」を掲示しなければならないこととなっている。 以上のように免許の種類からある程度の「事業規模」、更新回数から「営業年数」を知ることが可能です。 しかし、国土交通大臣免許だから大きくて信用できる会社、また更新回数が多いから「信用できる会社」とは一概に 言いきれません。

◆3.宅地建物取引業者名簿の閲覧 宅地建物取引業の免許を交付した行政庁で「宅地建物取引業者名簿」を閲覧することが可能です。 国土交通大臣免許は国土交通省建設経済局不動産業課、都道府県知事免許は宅地建物取引業の担当にて閲覧することができます。 <業者名簿に記載されている事項>  1)免許証番号および免許の年月日  2)商号または名称  3)事務所の名称と所在地  4)専任の取引主任者の氏名  5)過去の行政処分歴  6)過去の営業実績(過去3年分)  7)商号や役員の変更状況  8)株主、出資者  9)資産の状況等  10)兼業業種

◆4.ポイント ・免許証番号を確認することにより、営業年数や事業の規模がある程度わかります。 ・宅地建物取引業者名簿を閲覧することにより、会社の過去の実績や資産の状況などの財務情報や行政処分歴もわかるので一度は確認したい。

住宅は大豊作 ここ数年、深刻な不況といわれるなかで、マンションは大量に販売されており、かつ契約率も好調なのは皆さんもご存知ですね。 新聞の折り込み広告では不動産広告をよく見かけますし、モデルルーム見学会や現地見学会も多く開催されています。休みの日の買い物ついでにモデルルームの見学に行ったら、営業マンの「返済シミュレーション」を聞いて思わず申し込んでしまった、なんていうケースもあるようです。具体的に首都圏で、過去どれくらいマンションが供給されてきたか見てみましょう。



◆1.住宅大量供給 ●マンション販売戸数の推移(首都圏) 出典:社団法人 不動産協会 注)首都圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県 平成5年以前は年平均約4万戸平成6年以降から一気に年8万戸前後供給されています。一般的には年4万戸前後が需給バランスと言われている中で、ここ8年間は毎年その倍以上の供給をしてきたということは、これから先数年のマンション購入予定者まで先取りしてしまったといえるでしょう。それほどマンション販売が活性化しているのです。

◆2.住宅取得を推進する公庫の低金利 ここ数年、住宅公庫の金利は微妙な変動を繰り返していますが、毎回「これが最後の低金利」といわれ、家賃とローンの 返済金額の大幅な差額がない状況が続いています。この情報が「いつかは自分の家を持ちたい」という消費者心理に追い風 となり、一次取得者がマンション購入に意欲的になったといえるでしょう。

◆3.増え続ける住宅 最後に気になる需要と供給に関するデータをご紹介します。総務庁による「平成10年住宅・土地統計調査」によると平成10年の統計調査によると、日本全国の総住宅戸数は5022万戸、対する総世帯数は4433万世帯だそうです。 ●総住宅数及び総世帯数の推移…全国(昭和33年から平成10年) ◆4.東京都全部が空き家!? 算数の出来る人ならもうおわかりですね。そう、なんと全国で589万戸が余っている「空き家」だそうです。589万戸とはどれくらいかというと、平成12年の統計調査によると東京都の総世帯数は約530万世帯です。東京都の住宅全部空き家…でも足りないくらいです。恐ろしいですね。これからもどんどん空き家は増えるでしょう。まさに「住宅大豊作!」。腐らせないうちに「叩き売り?」 …にならなければいいのですが… ●空き家は576万戸となり 住宅総数に占める割合 (空き家率)は11.5% 出典:総務庁 統計局「平成10年住宅・土地統計調査」

新築と中古どっちがお得? 新築と中古どちらが得か?価格の面で考えると、一般の方は当然のように「中古のほうが安いに決まっている」と考えるでしょう。確かにそうですが、必ずしも「安いから得」というわけではないのが不動産物件の難しいところです。実は今後の不動産市況を占う上では中古物件の価格動向が一つの重要な指標となります。今回はマンションを中心に、新築と中古の価格について少し考えてみましょう。 ◆1.新築マンションの値段 1)値段は誰がどう決める? 新築マンションの値段は誰が決めるのでしょうか?もちろん売主(ディベロッパー)が決めます。 どのように決めるかというとその物件にかかったコストに一定の利益を乗せて機械的に決めます。 2)価格の構成 新築マンションの価格は大きく分けて「土地取得コスト」「建物建築コスト」「諸経費」「利益」の4つです。  

◆2.中古マンションの値段 1)値段は誰がどう決める? この場合も売主が決めます。正確にいうと、当初の売却希望価格の設定は売主が決めますが、最終的には買主が決めているのが現状です。 2)中古マンションはオークション? 中古マンションは新築と違い、売主がいくらで売りたいか、相手がいくらで欲しいかによって取引が成立する「オークション」のようなものです。ですからその不動産の本当の「市場価値」を知ることが可能です。 このように中古マンションの場合はオークションのように「買主」(市場)が価格を決めていると言っても過言ではありません。



◆3.新築マンション相場と中古マンション相場 新築マンション相場は売主(ディベロッパー)が一方的、機械的に決めた言わば「作られた相場」なのに対し、 中古マンション相場は買主(市場)が決めた「市場を反映した相場」といえるでしょう。   ◆4.新築と中古どっちが得!? 新築も中古も一概にどっちが得!?ということは言い切れません。明らかに言えるのは「新築」より「中古」のほうが「安い」と言うことです。これは景気がよかろうと悪かろうと一緒です。 新築も一度住んだら「中古」です。ですから、新築のマンションを買う場合、意識するのは新築マンション相場より、むしろ近隣の中古マンション相場を意識するのが、少しでも「損しない」選び方です。 極端な言い方をすれば、あなたが新築で買ったマンションは住んだ瞬間から「中古」となり、近隣の中古マンション相場に日ごとに近くなっていく可能性が極めて高いからです。言い換えれば、新築で買ったマンションは近隣の中古マンション並に「値下がる」と覚悟さえすれば間違いないでしょう。ですから「新築相場」と「中古相場」の価格の開きの少ないエリアのマンションを購入することが、少しでも「損しない」マンションの購入方法のひとつです。売らない限り「損」はしませんが・・・ 割高?割安?の目安 割高?割安?とは何を基準にしているのでしょうか? まず近隣の相場と比べて「割高」「割安」と考えるのが 普通ですが、今回は賃貸物件と比較して、割高、割安の目安を考えてみましょう。

◆1.想定利回りで考える 不動産を購入する場合の利回りとは、「購入価格に対する、仮にその不動産を賃貸した場合に得られる収入の割合」です。 ◆2.ポイント この利回りが高ければ高いほど「割安」、低いほど「割高」となります。つまり、利回りが高い物件は「購入したほうが得」 利回りが低い物件は「賃貸のほうが得」ということになります。 別の言い方をすると利回りの高い物件は、自分が住まなくなって賃貸した場合、より高い賃料が得られるということ になりますので利回りの低い物件より「損しない物件」と言えます。 ◆3.利回りの目安 では、どれくらいの想定利回りがあれば理想的なのでしょうか? ひとつの目安は、その物件を全額借入れした場合の実質年間支払い総額の割合と比較して、想定利回りが高いか、低いかです。 借入れ条件によってこの「実質年間返済率」は変わってきます。借入れ条件と実質返済率は以下のとおりです。 住む権利とその値段 私たちは住宅を取得するか借りるか、どちらかを選択しなければならない場合、普通、まず購入が可能かどうかを検討します。そして可能であれば、購入について具体的に考えていきます。 しかし、住宅を購入できる資金が十分にあり、条件も整っているにもかかわらず賃貸を選ぶ人がいます。あえて賃貸を選ぶ理由は何でしょうか。 ケースによっては購入よりも賃貸のほうがメリットが多い場合があるのでしょうか。というわけで、今週からしばらくの間、「損をしない住宅取得」を考える前に、まず住宅の購入と賃貸についていろいろな角度から比較検討してみたいと思います。 第1回目は「そもそも住宅を購入すること」とはどういうことなのか、素朴な疑問をもつところから始めてみます。既成の価値観から離れ、ちょっと頭を柔らかくして考えてみてください。



◆1.所有権とはどんな権利なのでしょうか ちょっと堅い話になりますが、住宅を購入するとは一般的にはお金を払って「所有権」を取得する、ことを意味します。 所有権とは簡単にいうと、使用(住む)、収益(貸す)、処分(売る)という3つの行為を自由に行うことができる権利です。 当たり前の話ですが、住宅を購入した人は自由にその家を使う(住む)ことができます。つまり多くの人は住宅という“物”を購入し、自分以外は自由にできない土地という空間を確保することによって、“住む(自由に使用する)権利”を手に入れているのです(但し、住宅を建てることに関しては100%自由ではありません)。 では、同じ住むという権利を手に入れる場合でも、お金を払って借りる場合、その住む権利はどう違うのでしょうか。 では、同じ住む権利でも家を借りることはどのような権利なのでしょうか。 家を借りるとは「賃借権」を取得するということです。

◆2.賃借権とはどんな権利なのでしょうか 賃借権とは、簡単にいうと住宅を借りる権利のことです。住宅を貸してもらう代わりに、住宅の所有者(家主)にお金(賃料)を支払います。 そうすることにより、賃借権を得ることになります。賃借権では所有権と違って、住宅を好き勝手に使用することはできません。物件に手を加えたり、借りる側の人数が増えるなど条件が変わる場合、所有者の許可が必要です。もちろん、他人に又貸し(転貸)もできません。 *契約内容による 以上のように、住宅を購入することと、借りることとは住む人の「制約」という点で大きな違いがあります。 しかし、共通していえることは「お金を払って居住する権利を買う」ということです。

◆3.居住する権利の値段は? 住宅を購入する場合は“半永久的に居住する権利”を買うことになります。しかし賃貸の場合は、住む分、住んだ分だけ“居住する権利”の代金を払うことになります。 したがって賃貸のほうが合理的なようにも感じますが、長い目で見ると、購入したほうが“半永久的に住める”ので割安とも考えられます。 <賃貸と購入の“居住する権利”の価格比較イメージ> 注)住宅は現金で一括購入、その他の維持コスト等は一切考慮しておりません。 上図のように、支払った総額はいつか必ず「購入した場合の価格」を越えてしまいます。 例えば、10万円の家賃で10年間住んだ場合は合計1,200万円、30年で3,600万円、50年で6,000万円となり、結果 、賃貸の場合の「50年間住む権利の価格は6,000万円」になってしまいます。 しかし、5,000万円の住宅を購入した場合は、その5,000万円で、50年どころか、子供も、孫も、そのまた供も、ずっと先の子孫まで住むことが可能です。これを考えるとやはり、購入した方が得なんでしょうか。 申し上げるまでもありませんが、現実を考えると、住宅を購入するか借りるかは、こんな単純な発想では決められません。 また、購入の場合は資産形成という側面 もあります。 むしろ、こちらからの発想のほうが重要といえます。 いずれにしても支払い続ける50年間の人生をどう過ごすか、老後はどうなるのか、家族はどう考えるか、社会はどう変わるのかなどなど、多くの人がじっくり考えるテーマです。 そう簡単には決断できません。ということで今回は、あえて基本的な事実を確認しました。 生涯支出の考え方 前回は、所有権と賃貸権、それぞれの「住む権利」の内容について比較しましたが、購入代金のみを考えると所有権を選ぶほうが割安な感じがしました。しかし、購入した場合は、購入価格以外にも、金利や税金など、いろいろなコストが発生します。 そこで今回は、「生涯支出」という観点から購入と賃貸を比較してみます。

◆1.購入した場合のコスト(購入時に発生する諸経費は考慮しておりません) 1)金利 借入金を使い購入する場合、当然金利が発生します。この金利は長期間で考えるとかなりな金額になります。 金利と返済期間により異なりますが、普通 支払い総額は本体価格の1.5倍から2倍近くになると考えてよいでしょう。 借入金で住宅を購入した場合は、金利が本体価格を超える一番大きなコストになるわけです。 ●参考<金利・返済期間と支払い総額一覧>   返済年数と支払い総額(円) 金利% 20年 25年 30年 35年 2% 1,214,160 1,271,700 1,330,630 1,391,304 3% 1,331,040 1,422,600 1,517,775 1,616,371 4% 1,454,400 1,583,400 1,718,695 1,859,654 *100万円あたり・元利均等返済 2)固定資産税・都市計画税 不動産を保有している人すべてが払う税金です。 (但し、都市計画税は市街化区域に不動産を所有している人のみに課せられます。) ●参考<固定資産税の計算式> 固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準) × 1.4%(原則)〜2.1%(市区町村による) 都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準) × 0.3%(市区町村による) 固定資産税評価額とは原則すべての土地・建物に付されているもので市区町村が3年に一度、価格を決定します。おおよそ「公示価格(国のいう所の時価)」の7割で設定されています。 *住宅用の土地については200m2まで1/6それ以上の部分は1/3に軽減されます。また、現在は特例で(課税標準)が引き下げられております。 注)課税標準とは税率をかける基となる数字のことです。 3)修繕費 住宅を購入した場合は修繕費用も案外ばかになりません。30年間で発生する修繕費用は、マンションで約900万円から1,500万円ぐらい、一戸建て住宅で1,000万円から2,000万円ぐらいというデータもあります。 なお、マンションの場合は「修繕積立金」という形で所有者全員で積み立てますが、その積立金は共用部分の修繕に充てられます。専有部分(自宅居住部分)については自分で計画的に積み立てなければいけません。 一戸建ての場合は、当然すべて自分で管理し、予想されるであろう修繕費に対して計画を立て、備えなければなりません。

◆2.賃貸の場合のコスト(入居時の費用については考慮しておりません) 賃貸の場合は所有権をもつのは所有者である大家ですので、購入した場合に発生する金利・固定資産税・都市計画税・修繕費(注)などは一切かかりません。 注)修繕費について 賃借人が部屋を借りる上で必要な修繕の義務は賃貸人(大家)負っています。(民法606条) 更新料 建物の賃貸契約の期間は普通2年から3年です。契約が満了し、引き続き借りたい場合には通常、更新料を大家に支払います。(定期借家契約以外) 更新料は通常、賃料の1ヵ月程度です。 2年に1度更新すると考えると30年間で更新が15回なので、合計375ヵ月分の家賃が必要です。 賃貸の場合、基本的にこれ以外に費用は発生しませんが、大家が負担する修繕費・金利・固定資産税等については、家賃に含まれ入居者が間接的に支払っていることになります。 以上のようなことを踏まえ、自分なりに生涯支出をイメージしてみましょう。

●住宅を購入した場合の生涯支出と賃貸した場合の生涯支出イメージ 住宅を購入した場合は「自分のもの(財産)になる」が、賃貸の場合は「お金をドブに捨てているようなもので、何も残らない」というような話をよく耳にします。しかし本当にそうなのでしょうか? 不動産のプロから客観的にアドバイスしてもらうには・・不動産購入サポート会員へご入会下さい。 会員様及び提携ハウスメーカーよりご紹介の場合は、無料にて利用できます。 30年後の財産価値を比較する 住宅を購入しようと考えている人や既に購入した人から「賃貸は家賃を払った後には何も残らない。まるでお金をドブに捨てるようなものだ。同じお金を払うなら、家賃並みの支払いで住める住宅を購入すれば、いつかは自分のものになる。だから住宅は買ったほうが絶対に得だ!」というような話をよく聞きますが、本当にそうなのでしょうか? 今回は賃貸と所有の財産価値について検証してみましょう。 ◆1.ローンで購入した場合の財産価値の考え方 住宅をローンで購入し、すべてを払い終えた場合はもちろん「自分の財産」となります。“ローンを払い終えた時の住宅の時価”が、あなたが手に入れた正真正銘の財産です。

◆2.賃貸の場合の財産価値の考え方 賃貸の財産価値とは何でしょう?借りている権利である借家権、それ自体は無価値ではないので、それなりの価値があるはずです。しかし、今回は少し発想を変え、“頭金”について考えてみます。 1)何のための頭金ですか? 住宅を購入する多くの人が、住宅取得のために熱心に節約をして頭金を貯めています。何のために頭金を貯めているのかというと、月々の返済の負担を少しでも和らげるためです。しかし、ちょっと疑問を感じます。ほとんどの人は「家賃並みの支払い」ばかりに気を取られ、頭金を貯めるまでのことをすっかり忘れているのではないでしょうか。 2)貯めた頭金を住宅を買ったつもりで運用する。 当たり前の話ですが、住宅を買うと、それと引き換えに頭金は無くなります。充実感・達成感はありますが、預金額は激減してしまいます。そこで提案。苦労して貯めた頭金を、住宅を購入したつもりで長期運用してみませんか。

●かんたんケーススタディ 住宅ローンの返済期間を30年として、全額払い終えた時、その運用した金額はどのくらいになるか、シミュレーションしてみましょう。 貯めた頭金 900万円 購入した場合の諸経費見積もり 100万円 合計  1,000万円 *住宅を購入する場合の予定していた返済期間(30年) <1,000万円の30年運用成果 (年複利)> 利率 金 額 2% 18,113,620円 3% 24,272,620円 4% 32,433,980円 5% 43,219,420円 これは、賃貸を選んだ場合の財産価値の一つの例です。頭金の額にもよりますが、運用の仕方によってはかなりの金額になりますね。また、この方法ですと、万が一お金が必要な時でも安心です。

◆3.買う前に比べてみましょう 前述の運用成果(予定)と、あなたが買おうとしている住宅のローンを返済し終わったあとの時価を想像、比較してください。 あなたはどう考えますか? ●参考<終価係数表> 終価係数とは○○万円を年利率○%で運用する場合、○年後にはいくらになるかという計算をする際に用いる係数です。 一戸建てとマンションの財産価値比較 今回は、一戸建て住宅とマンションのローン返済後の財産価値について比較してみます。

◆1.ローン返済後の財産価値 ローンを返済し終わると、その住宅は名実ともに「自分の財産」となります。自分の財産とは具体的に土地と建物を指します。しかし、ローン返済後の土地・建物の価値は何十年も先のことですので想像つきません。 ●建物の財産価値はほとんどなくなる!?(建物はいつか朽ち果てて無くなる) 住宅を購入した場合はそれで半永久的に居住できる権利を獲得したような気がしますが、実は購入することによって半永久的に所有できるのは土地だけであって、建物は老朽化し、いずれ朽ち果て住めなくなってしまいます。 ●一戸建て住宅を購入した場合の財産価値イメージ

●ローン残高と住宅の財産価値イメージ 上記のようにローンを組んで購入した場合、時間の経過とともにローンの残高は減りますが、あわせて、建物の資産価値も時間とともに減少していきます(減価償却)。 *参考:建物の構造と耐用年数(税務上の取り扱い) 構造 耐用年数 木造 22年 鉄骨造 19〜34年(鉄骨の厚さによる) 鉄筋コンクリート造 47年 税務上の法定耐用年数は上記のようになっていますが、実際の不動産取引では一戸建て住宅の場合、新築後10年程度経過すれば、建物の価値はほとんどないものとして取引されるケースが多いようです。 ◆2.マンションはどうなるの!? 一戸建て住宅の場合、建物の財産価値は時間とともに減少し、最終的には土地の価値しか認められないようになります。マンションの場合はどうなるのでしょう?一戸建て住宅とは少し違います。 ●マンションの権利関係のイメージ 上図のようにマンションは複数の人たちで土地と建物とを共有しているので、一人あたりの土地の持分は、概ね一戸建て住宅の場合に比べ少なくなります。 最近はブームによって超高層マンションも増えています。このように住宅戸数が多ければ多いほどそれぞれの土地の持分は小さくなります。

◆3.将来、どちらの財産価値が高いだろう? 建物の価値は日を追うごとに減少していき、価値として残るのはほとんどが土地ということから考えると一戸建て住宅とマンションとは将来の財産価値が異なってくるように思えます。さて、30年後の財産価値をイメージしてみて下さい。 *残った土地の利用価値については考慮しておりません。   ●一戸建て住宅・マンションの財産構成比率イメージ(土地建物含めて5,000万円と仮定) 引越する場合はどちらが有利? 今回は引越しについて購入と賃貸を比較してみます。 ◆1.引越しのタイミング 引越しをするのはどのようなときでしょうか。結婚・出産など、家族構成が変わるとき、または転勤・転職など就労している場所が変わるときが多いようです。 ◆2.引越しの流れ ●賃貸の場合 ●持ち家の場合

◆3.一般的な引越し費用は? 引越し費用は荷物の量、移動の距離、荷造りの有無、引越し時期などによって料金は異なります。いまでは引越し業者もさまざまなサービスを取り揃え、消費者のニーズに応えようとしています。 引越し業者に支払う実費に加え、賃貸の場合、購入した場合とそれぞれ異なる費用が発生します。 1)賃貸住宅に住んでいた場合の引越し費用 賃貸住宅に住んでいる人が引越しする場合、引越しの1ヶ月〜2ヶ月前までに大家に通知することにより解約が可能となります。 通常、引越し業者に支払う実費のほかに、新たに居住する住宅のコストが必要となります。賃貸住宅に引越す場合は敷金、礼金、仲介手数料合わせて賃料の4〜5ヶ月分(首都圏の場合)が必要となります。賃貸住宅から新たに住宅を購入する場合は、購入する物件によって異なりますが、印紙税・登録免許税・ローン保証料・仲介手数料・司法書士報酬などが発生します。初期コストについては後章で詳しく解説しますが、住宅を新たに取得する場合の方が新たに賃貸する場合のコストより一般的に高くなります。

2)持ち家に住んでいた場合の引越し費用 持ち家に住んでいた場合の引越し費用も基本的には賃貸住宅と同じで、引越し代金と新たに居住する 住宅のコストです。 ただ、今まで居住していた持ち家を売却する場合は、場合によっては多額のコストが発生します。 ●まだ、ローンの残債務があり、売却しても債務が返せない場合

上記の例のように、債務残高が売却価格を上回っているような場合には、売却代金で債務を返済しきれない部分は自分で補填しなければなりません。 つまり、売却してもローンの残債務が返せない場合の引越し費用は残債務補填分を含めると意外と高くついてしまいます。

◆4.あなたのお家は気軽に引越しできる(売れる)家ですか? マンションを新築で購入して、しばらくすると、同じマンション内のお部屋の売却広告がポストに投函される時がきます。 ●1年後どうでしょう?

◆5.引越すときの身軽さ 前述したように、持ち家を売却して引越すのは、大変なことです。実際、売却価格が残債務を上回っているような場合に売却して引越す人は少ないと思います。 要するに、賃貸の場合は気軽に引越しすることができますが、住宅を購入した場合はそう簡単にはいきません。ましてやマンションなどの場合、隣人との付き合いがうまくいかなくなったからといって気軽に引越しすることはできません。 万が一の時はどちらが安心? 一家の大黒柱にもしものことがあったら、残された家族はどうなるのでしょうか?家族をもったら、必ず考えなければいけない重要なテーマです。 今回は住宅をテーマに、「万一のとき」について、検証してみましょう。「住宅を購入しローン返済中の場合」、「賃貸の場合」、それぞれどうなるのでしょうか。

◆1.ローンを組んで住宅を購入し、返済の途中で万が一のことが発生した場合 ローンを組んだときに団体信用生命保険に加入すれば安心です。 団体信用生命保険とは「生命保険」の一種で、保険料を支払うことにより、万が一、ローンの残債務を残して 亡くなったとしても、変わりに保険会社が残された残債務を一括返済してくれるので、残された家族にはローン負担は残りません。非常に安心な制度です。 <参考> 財団法人 公庫融資保証協会の団体信用生命保険制度 財団法人 公庫融資保証協会の団信特約制度は、公庫等の個人向け融資を受けた方のうち協会と「団体信用生命保険による債務弁済委託契約」を締結した方が、債務の返済を完了する前に死亡・高度障害といった不測の事態になられた場合、残された家族の債務の負担を解消するためのものです。 ◆2.賃貸住宅で万が一のことが発生した場合 賃貸住宅に住んでいる人が万が一亡くなった場合は、残念ながら家賃を払い続けなくてはなりません・・・。 このような面から考えるとやはり家族のために住宅を購入すべきなのでしょうか。 発想を変えて、購入するために用意していた頭金で生命保険に加入したらどうなるのでしょうか。 ●ケーススタディ (30歳で頭金1,000万円を全額、生命保険に加入した場合に受け取れる保険金額は?) 終身保険の場合・・・・・・・・・・・・・・約2,000万円〜2,400万円 (年齢にかかわらず死亡時に受け取る) 定期保険の場合・・・・・・・・・・・・・・約8,500万円〜1億1,000万円 (60歳までに死亡した場合・それ以降は保障なし) *生命保険会社により異なります。 上記のようにかなりの保障金額になります。頭金1,000万円全額を生命保険に使うというのは少々極端な例ですが、これで残された家族も安心です。 ●定期保険と終身保険の受取保険金の違い 少子化と住宅事情 今回は家庭・家族環境と住宅取得についてお話します。みなさん、住宅の取得を考える前に冷静に自分の家庭・家族環境を思い出してみましょう。

◆1.実家の住居の所有形態は? みなさんの実家は持ち家ですか?それとも借家ですか?実家が借家の場合、自分の住まいは自分で手当てしなければならない可能性が高くなります。 しかし、実家が持ち家の場合は、その住宅を相続する可能性がありますので、無理をして住宅を購入する必要性は低くなります。 下記の統計データからもわかるように国民の半数近くの人は相続する家があるようです。 ●奥様あるいはご主人様のご実家はどうでしょうか? 奥様あるいはご主人様の実家は持ち家ですか?当然相手を選ぶときはそんなことは気にしないとは思いますが、やはり、どちらかの実家が持ち家、土地持ちなどの場合は住宅を購入する必要性は低くなります。 ◆参考 住宅の相続とその意向 現在、持家に居住していない世帯について、相続できる住宅の有無を見ると、「相続できる住宅がある」と答えた世帯が、全体の42.7%となっている。うち、「相続した住宅に住む」と答えた世帯は全体の9.0%となっており、「相続した住宅に住まない」「相続した住宅に住むかどうか分からない」「住宅を相続しない」と答えた世帯は、合わせて全体の33.7%となっている。

◆2.兄弟は何人ですか? みなさんの兄弟は何人ですか?現在の住宅取得世代(20代後半〜30代)の平均的な兄弟の数は約2人です。 数字上で考えてみると、理論上すべての人に承継できる家が割り当てられることになります。 ●出生率が2人以下だと理論上、家を購入する必要はない?! 平均出生率が2人以下の場合、理論上、新規に住宅を取得する必要がありません。検証してみましょう。    注)男女均等数、全員が相続、承継できる家があると仮定します。

◆参考 出生数および合計特殊出生率の推移 出生数の推移をみると、昭和40年代には、1年間に生まれてくる子どもの数はおよそ200万人前後でしたが、近年では120万人を下回るまでに減少を続けています。合計特殊出生率(1人の女性が一生の間に産む子どもの数)が、2.08人を下回れば総人口は減少すると言われていますが、平成14年の合計特殊出生率は1.32でした。 データ:国立社会保障・人口問題研究所資料より 近年は出生率2人を割っている状況が続いています。このままですと計算上、多くの家が余ってしまうことになります。

◆3.自分の周りをもう一度見渡してみましょう もう一度自分と周辺を見回してみて、本当に住宅が必要な環境なのか考えてみるのもいいかもしれません。 多様化するライフスタイル 住宅を購入するにしても賃貸住宅にしても自分の家庭環境・職場環境・将来像を見つめながら自分のライフプラン、その時のライフプランに合わせた住宅を選ぶのが一番ではないでしょうか。 今回は多様化するライフスタイルについて考えてみます。

◆1.約3割の人が5年以内に住居を変更している 少し前の統計になりますが、建設省(現、国土交通省)の「平成10年度住宅需要実態調査」によると過去5年間で約3割の人が何らかの理由で住居を変更しているようです。言い換えると、5年以内に職場環境・住環境が変わっている人が3割もいるということです。 ◆参考:居住状況の変化の理由 最近の5年間で、新築、建替え、住宅購入、増改築、賃貸住宅入居など、居住状況が変化した世帯は、全体の31.5%となっている。これは、前回調査と比較し、1.1ポイントの減少。 また、居住状況が変化した理由は、多い順に、「就職、転職、転勤などのため」が25.9%、「住宅が狭かった」が23.7%、「結婚などによる世帯の分離や独立のため」が19.9%となっている(複数回答)。 国土交通省「平成15年度住宅需要実態調査」資料より

◆2.約半数が現在の住宅に不満 同調査によると総世帯の約半数(所有形態問わず)が何かしらの不満を住宅に対して抱いていることがわかります。国民の約半数は何らかのタイミングもしくは条件が満たされれば住居を変更したいと考えているようです。賃貸、購入を問わず、満足の得られる住宅に住むのは大変なようです。 国土交通省「平成15年度住宅需要実態調査」資料より ◆3.あなたは5年後どうなってますか? 5年後のみなさまの家族は、会社はどうなっているでしょうか?特に経済環境はここ数年、不透明の時代と言われており、会社環境も終身雇用制度は崩壊し、5年後は「順調にいったら課長で給料はこれくらいかな?」などと言ってられなくなりました。

◆4.自分のライフプランに合わせた住まいを・・(これだけある居住形態のバリエーション) 自分のライフプランに合わせた住まいを探すのが一番です。住まう形は購入、賃貸の2つだけではありません。 ◆住まいの種類と権利一覧表 購入 住まいの種類 権利形態 居住期間 土地 建物 土地付一戸建て住宅 所有権  所有権  マンション 区分所有権 借地権付住宅 賃借権/地上権   所有権   定期借地権付住宅 賃借権/地上権   所有権   賃貸 普通借家 な   し    賃借権 定期借家 な   し    賃借権 このように住まいの種類は大きく6種類に分類されます。種類によって居住可能な期間、財産価値などが違います。

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